美國房市不景氣，大都會區租屋比例提高，各城市趨向維護租客權益，屋主向房客收回房屋使用權時，往往受限於法律規範，不慎觸法容易被告上法庭。不少華人投資購屋後放租，碰到房客拖欠租金，甚至當起「租霸」時，屋主可能得不償失。
遭遇租霸 需依法提訴

張姓夫婦在紐約皇后區擁有兩家庭房屋，先生退休後開始放租一樓，兩年前進住華人房客，沒想到竟成他們惡夢的開始。「男子獨自租下房屋後違反租約規定，在屋內抽煙、養狗，還帶女伴入住。」張太太說，先生脾氣好，這些他們都忍受下來，但去年10月房客不再繳租，並反覆退租又續租，不斷拖延搬出日期。「房客以往也有遲繳紀錄，剛開始我不以為意。」但經再三催繳未果，夫婦倆終於忍無可忍，於今年初找律師寄發搬遷通知，打算循法律途徑解決。

張太太說，以往常聽有「惡房東」冬天供應暖氣不足或漲租逼遷，但最近卻有愈來愈多華人房東遭「惡房客」欺負，「朋友的房子即遭房客霸佔，不但拒付房租，更擅自分租當起『二房東』。」他們雖與房客簽有租約，但並未事先調查房客背景與信用記錄，拖延數月來不僅平白損失租金，還得替房客繳電暖費，張太太更心疼當初細心裝潢的房子遭破壞，「以後再放租房子，會先把房客背景查的一清二楚」。

紐約布碌崙律師黃真提醒，業主除需做到合法出租，放租房屋前也應「篩選房客」，強調以現金預付房租不見得就是好房客。她建議，房客背景與信用記錄必須實際調查，確定人選後再簽租約建立保障，避免日後發生租房糾紛毫無根據。

紐約曼哈坦華埠律師權立宏說，房客拖欠租金、打攪樓內住戶作息，或擅邀親友入住是常見的租房糾紛，以往紐約華人屋主放租房子多不簽租約，或甚至不查房客的個人資訊，遇到惡房客便難以保障權益。

都會法規多保護租客

目前全美各大都會區中，加州舊金山的租屋法規對業主要求最為嚴苛，多數房東不僅無權規定租金漲幅，更無法在租約到期時自行解約收回房屋。舊金山小業主協會（Small Property Owners of SF）華人代表招霞認為，購屋置業是華人主要投資，但在舊金山購屋放租卻是「高風險」投資，業主若未具有法律常識，又擔當不起挨告理賠風險，「買房當房東前務必三思而行」。

舊金山小業主協會為非營利組織，專門提供租房法律資訊及糾紛諮詢服務，協助舊金山住房業主維護自身權益。招霞表示，舊金山租屋法規有別於其他都市，凡建於1979年前的舊金山住房都歸租屋管理局管控，而「舊金山新建公寓不多，約90%屋主都受其規範」。許多華人辛苦工作，攢下存款購屋自住兼出租，卻因法律常識不足常遭房客告上法庭，「業主不論選擇打官司或庭外和解，精神與荷包都受創」。

她舉例說，80幾歲的華人老婦在舊金山擁有兩層樓房，多年來放租一樓自住二樓。後來她因行動不便爬梯，要求房客搬走以便搬下樓。原房客雖很快搬走，卻反過頭來告屋主違反租屋條例，屋主只好聘律師打官司，最後庭外和解支付大筆賠償金，更氣出一身病來。

招霞指出，舊金山房東依法不得隨意趕房客，但房客卻享自由搬遷的權利，只要提前30天給通知即可，業主若想「請走」房客，只能是收回房屋自住。「儘管如此，房東還得賠償房客每人5000元，老人或小孩每人8000元，以一家四口而言，賠償金可能高達2萬多元。」

招霞說，景氣不佳失業率高，有房客藉這些規定當起「租霸」，「他們不僅拒付房租，並且找法律漏洞控告業主，取得和解金後拍屁股走人，繼續找下一個倒楣屋主」。招霞分析，許多華人業主選舉時不熱心投票，權益未能受重視，「爭權益之仗未打先輸」。地狹人稠的舊金山房客比例高於房東，近來矽谷科技公司在市區設巴士接駁站，不少年輕員工遷入市區，租屋市場更供不應求。儘管如此，舊金山空屋率仍高，正因目前舊金山租屋條例對業主頗為嚴苛，不少維護房客權益組織更獲政府撥款資助，免費協助房客申訴、提告，「屋主寧願將房屋空置，也不願隨便出租」。



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