Escrow是英美法系中一个民商法范畴的法律名词，它的基本涵义是指由第三人保存、待条件成就后交付受让人的契据。由于它在经贸活动中具有增进当事人之间的信任、保障合同履行的功能，因而被广泛采用，而且无论其内涵抑或外延均得到很大的扩展，被赋予新的法律特征，成为一项法律制度，其核心内容为：债务人或出让人或承诺人将书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给独立的第三人(通常也称作Escrow代理人，下文简称第三人）保管，当约定的条件成就时或者法律事件发生时， 由该第三人将其保管之书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。据此，我们知道，只有约定的条件成就时，如文件已签署或钱款已支付或货物已交付等，或者约定的法律事件发生时， 如某人死亡或丧失行为能力等，第三人才能将其保管的书面文件、契据、 钱款、证券或其它财产交给指定的债权人或受让人或受诺人，否则应返还给本人。

在美国的房产交易过程中，Escrow公司的角色是保障买卖双方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是，美国并不是所有的州的房产买卖都要经过Escrow公司，但在加州，Escrow公司是被要求必须使用的。